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更多的商鋪大門緊閉，玻璃門上貼著彩色海報，"貼海報看上去稍微熱鬧一點，什麼都不貼更冷清。"超市老板徐如說。
按照該規劃，京津新城重點發展旅遊、商貿物流、教育和會議服務，至2020年的人口規模為20萬人。
劉建斌已經謀劃，如果未來條件合適，把自己的公司搬到寶坻，這樣可以在京津新城的別墅裡常駐瞭。
有趣的是，這則帖子隻有題目，沒有文章，仍能吸引網友的註意。今年6月3日，有人跟帖提問："(京津新城)還能不能發展升值瞭？"
"越幹越心灰意冷瞭，"對於未來，超市老板徐如的態度比較悲觀，"京津冀一體化之後會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。"
這裡就是號稱"亞洲最大的別墅區"的京津新城，由桃園、康園、順園等別墅小區構成。這裡有約3000座別墅，和一座豪華的五星級酒店。因為少有人住，近年來，屢被媒體貼上"鬼城"、"空城"的標簽。
●規劃容量："亞洲最大的別墅區"，遠景規劃8000多套別墅，目前建成約3000套；預計容納二三十萬人口
而在曾經的規劃中，這應該是一座容納二三十萬人口的城市。
爭議：商業決策失誤？
而在京津新城桃園七區，小區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子裡的野草已齊腰高，除瞭鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，小區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人後背發涼。
除瞭交通不便，京津新城確實存在配套短缺的尷尬，周邊醫院、菜市場、小學，均在附近鎮上。劉建斌也認為，這裡的配套設施，遠遠未達到住戶的預期。
"京津新城都算不上第二居所的范疇瞭，應該納入第三居所的范疇。"北京市成業行房地產經紀公司市場拓展中心某負責人分析，住戶"即使有能力購買，也不會有充裕的時間去享用這類物業，因此從支出成本和獲取收益來看，擁有這類偏遠區域的別墅是不經濟的。"
南都記者張少傑
對於當時局面，上述報道如此形容"投資者躊躇滿志，提出這個開發項目，要立足環渤海經濟圈......(建造)綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。"
●原因：目前主要客戶來自北京，但寶坻並未通高鐵，交通成本高；配套短缺；缺乏工商業，工作機會少
今年起，京津冀一體化驟然提速，給北京周邊的房地產市場打瞭一劑強心針，燕郊、廊坊、保定等地，房價應聲而漲。
怪現狀：3000套豪華別墅九成空置
他在天津售樓部的同事也認為，雖然今年樓市不景氣，但受到京津冀一體化的影響，"北京周邊的都漲瞭，京津新城的遲早也要漲。"
在她看來，京津新城內，為數不多的常住居民分為兩類，一類是老人，一類是幫忙看傢護院的工人。前者多是兒女買來孝敬老人，後者則是住戶需要人看傢打掃，或是養養雞鴨。
在天津寶坻，有一座號稱是"亞洲最大別墅區"的京津新城。因為區位等因素，開盤10年來，入住率極低，被外界冠以"鬼城"之稱。在北京和天津兩座特大型城市之間，存在如此大規模的一個空城，非常罕見。
對於外界流傳的"鬼城"質疑，劉建斌早就見怪不怪，"京津新城不適合有固定工作的人居住，適合養老和自由職業者。"
2004年，徐如的超市進駐京津新城時，是這裡的第一批商戶。彼時，京津新城多個樓盤正在興建，大批建築工人作為客源，她的超市生意火爆。樓盤建好後，工人撤離，而常住的業主寥寥，超市生意頓時下滑。
在京津新城桃園七區，小區無一戶入住，保安亭空無一人，許多別墅大門敞開，院子裡的野草已齊腰高，除瞭鳥鳴聲和偶爾經過的車流聲，小區裡沒有任何聲音。夜幕降臨之後，這荒蕪的景象透出幾分陰森，讓人後背發涼。
京津新城一個停工中的別墅區。隔著小河，周良莊鎮的老王在這裡養牛，他們村的田地在京津新城征地時以每畝1萬元的賠償金被征用。
劉建斌今年50歲，在北京從事IT行業，2013年，他花300萬買瞭一套330平米的二手別墅。算下來，單價為每平米9000元，而北京郊區的類似別墅，單價要翻四倍以上。
"我不否認是空城，"上述中層經理說，"在別墅區，0 .28的低容積率，如果不空，那才見鬼瞭。"
寶坻南郊的裡自沽窪原為一片荒蕪的鹽堿地，但地熱資源豐富。據《中國經濟時報》報道，2001年，寶坻招商團就此赴廣東招商，吸引到瞭合生創展的投資，後者的負責人朱孟依赴寶坻考察。
而在京津新城的許多商戶看來，即便未來京津新城迎來轉機，但他們已經沒有時間和耐心等待。
和劉建斌一樣，對於許多京津新城的住戶來說，除瞭環境優美，升值、性價比是選擇這裡的關鍵詞。
熱銷的"空城""亞洲最大別墅群"售出九成入住僅一成
天津寶坻縣城往南15公裡，在麥田和樹林的包圍中，聳立著一片歐式建築。大門造型類似凱旋門，約可供10輛車並排同行。路旁綠樹裹以紅佈，通向綠樹掩映下的各個別墅小區。
移軸鏡頭下，京津新城空置的別墅群仿佛是沙盤中的模型。京津新城遠景規劃占地面積260平方公裡，一共包括8000多套別墅，目前建成的約3000套。
在外界貼上"鬼城"標簽的同時，京津新城的住戶們，卻普遍對這裡比較認可。
"京津新城的問題是工商業沒跟上"，杜猛認為，京津新城附近缺乏工商業，導致工作機會少，人氣無法聚集。如果產業聚集得當，類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口，遲早會摘掉這頂"鬼城"的帽子。
"越幹越心灰意冷瞭，"對於未來，超市老板徐如的態度比較悲觀，"京津冀一體化之後會有人來住不？我不知道，反正這幾年一直沒有變化。"
此外，京津城際高鐵在武清區設站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實質性動作。
敬請關註"foshanleju"
他以京津新城的康園為例，"康園面積44萬平方米，與梵蒂岡大小相當，共有329棟別墅，就算每棟住五口人，也不可能比北京一個高層小區的人多。"
而針對外界質疑，開發商合生創展的員工則認為，京津新城屬於低容積率的遠郊別墅，人口不可能太多。
●地點：位於京津唐三城腹地的中心點，距離北京市中心110公裡，天津市中心50公裡，唐山市中心80公裡
"但對於開發商來說，此時，基礎設施將迎來壽命周期，開發商的投資回報率很低。"杜猛補充道。
"這是京津冀地區最後一塊價格窪地。"他對自己的選擇非常自豪。
從地圖上看，京津新城恰好位於京津唐三城腹地的中心點。它距離北京市中心110公裡，天津市中心50公裡，唐山市中心80公裡。在規劃之初，這被看做是京津雙城融合的先天優勢，現在似乎也成為尷尬所在。雖然地處腹地，但它離三座大城市距離都不算近，存在著被邊緣化的危險。
"投資者躊躇滿志，提出這個開發項目，要立足環渤海經濟圈......(建造)綜合性、突出溫泉文化的新城區。功能規模定位於世界一流、亞洲第一。"
事實上，在房地產業內，對京津新城存在"這樣的房子賣給誰"的爭議，詬病這個樓盤的定位問題。
雖然入住率低，但"鬼城"的住戶，對這個稱呼並不以為然。他們認為，這裡價格便宜，升值空間大，用不算太高的價格，就能買一棟別墅，足以滿足美式中產階級的夢想。
內容來自sina新聞
南都記者孫俊彬
●入住率：僅一成
更重要的是，京津新城面臨著激烈的競爭。作為競爭對手，北京郊區的別墅雖然價格較貴，但足以滿足北京市場的需求。
歷史：政商結合
梳理京津新城的建城史，不難看出，這座"鬼城"的誕生，萬巒鄉房屋貸款率利試算混雜著地方主政者的發展沖動，與地產商人的商業野心。
2001年9月，天津寶坻撤縣設區，此前，寶坻經濟在天津郊縣中表現平平。在慶祝寶坻區成立大會上，時任區委書記張世琥對媒體稱，寶坻將建成4個特色園區，地熱開發區位列其中。
但實際入住率遠遠低於這一數字。南都記者走訪多個小區，粗略統計，平均入住率不足一成。以京津新城桃園一區為例，據周邊商戶和保安稱，小區內有70多棟別墅，目前真正常住的僅有3戶。在南都記者逗留的兩小時內，小區大門沒有一個人出入。
●動工時間：2004年
按照當時的計劃，合生創展將在此投資120億元，建造一座新城。據寶坻一位匿名官員稱，在當時招商官員對這個數字多是驚訝，"絕對沒想到，能找到這麼大一筆錢。"
合生創展依靠在廣州"造城"發傢，在寶坻大手筆投資建造新城，符合其商業佈局，也滿足瞭當地主政者的需求。據媒體報道，合生創展僅以每平米78元的價格，就收購瞭1.8萬畝土地。
另一個例證是，隨著合生創展的第一批投資項目落地，地熱開發區的定位，被官方進一步明晰---利用地熱資源"造新城"。信貸房貸信貸房貸
2003年8月，寶坻區委學習中心組曾發文，稱"用5年時間，建設規劃面積60平方公裡、人口30萬的現代化新城。"這恰好與合生創展的規劃步調一致。
"造新城"的規劃，甚至還影響瞭天津市的總體規劃，《天津市城市總體規劃(2005年-2020年)》公佈瞭天津周邊的11個新城，規劃將按中等城市標準建設。京津新城忝列其中。
對於劉建斌來說，它在相當程度上滿足瞭自己的中產階級夢想，"這點錢，在北京隻夠買個兩居室的。"
名片
盡管別墅銷售火熱，但商鋪、酒店等商業會所人流寥落，合生創展並未在京津新城項目中獲得成功，反而成為其在全國擴張的"滑鐵盧"。
合生創展和當地政府的蜜月期並未一直持續。
據南方周末報道，一位合生創展的高管說："政府最開始稱這裡有京津城際(高鐵)，還會有很多配套，結果很多承諾都沒兌現，到後來就是一個民營企業幹瞭政府所有的活。"
熙園商業街是京津新城最繁華的區域，但商鋪出租率僅50%，其中人氣最旺的是2個網吧和4個小旅館---他們的客流主要為附近的大學生。
今年起，京津冀一體化驟然提速，位於京津唐腹地的京津新城似乎迎來新一輪機遇。對此，開發商、住戶、商戶的心態卻有著微妙的差異。
房價的漲幅，也能折射京津新城的尷尬地位。在過去的十年裡，全國樓市價格瘋漲，但京津新城漲幅遠低於燕郊等北京的衛星城。
一名房產中介稱，京津新城初開盤時，房價約每平米3000元左右，而目前京津新城內新房價格約為每平米13000元，二手房價則在每平米7000至1萬元左右。
馬上有人回答："等什麼都好瞭還有你的嗎？"
在搜房網京津新城論壇，一則《天津京津新城是個有發展潛力、有升值空間的別墅區》的點擊量為1 .9萬多條，為論壇最高。
在房地產業內人士看來，京津新城的主要客戶來自北京。而目前寶坻並未通高鐵，交通成本較高。
而京津新城前任總經理鄭昌立接受媒體采訪時認為，京津新城有自己的發展周期，"每一個新城都是從空置開始到興旺的，特別是遠郊的飛地大盤。每個城市的發展周期不是一兩年，也不是十年八年，可能更長。"
"在兩座特大型城市中，存在這樣一個大規模的鬼城，非常罕見，這是京津新城最為特殊的地方。"北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛對南都記者表示。
盡管別墅銷售火熱，但商鋪、酒店等商業會所人流寥落，合生創展並未在京津新城項目中獲得成功，反而成為其在全國擴張的"滑鐵盧"。有媒體報道稱：其在京津新城累計投入200多億元，得到的產出卻僅僅隻有不到100億元。
●面積：遠景規劃是260平方公裡
未來：京津冀一體化之後
地產專傢杜猛認為，京津新城附近缺乏工商業，導致工作機會少，人氣無法聚集。如果產業聚集得當，類似於京津新城這樣的鬼城會聚攏更多常住人口，遲早會摘掉這頂"鬼城"的帽子。
這幢二層美式獨棟別墅前後，有個一畝大的花園。院子臨河，坐在自己傢裡就能釣魚。在節假日裡，劉建斌偶爾帶傢人來度假。除此之外，房子一直空著。
在京津冀一體化的背景下，房產中介和售樓人員對京津新城的未來保持樂觀。京津新城北京銷售項目經理杜宏博舉出保定的例子，認為京津冀一體化，不僅能帶動周邊經濟發展，也能提振房價。
在他的計劃中，這裡確實是退休後養老的地方。"再等幾年，慢慢就會好起來。"他甚至還勸南都記者，"你有錢的話也買一棟吧。"
劉建斌也認為，京津新城肯定會迎來轉機，"業主們都到瞭快退休的年齡，這裡就人多瞭。"
在他看來，更重要的是，隨著中關村科技園區進入寶坻，房價很快要漲價。20 13年11月30日，北京中關村與天津寶坻區簽署戰略合作框架協議，在寶坻開發建設中關村科技新城。雖然科技新城不在京津新城附近，但對寶坻當地工商業有推動作用，也可能順便推高京津新城的人氣。
盡管入住率遇冷 但京津新城的別墅卻處於熱銷狀態
合生創展銷售部一中層經理稱，京津新城的早期客戶多來自全國各地，買房目的主要為落戶、投資等。而目前客戶主要來自北京，一般年齡在40-50歲，事業小有成就的中年人。
京津新城
售樓處某銷售經理稱，京津新城的銷售率達到90%左右。在京津新城康園，該園329套別墅，目前僅剩3套未賣出，價格為每平米13000元。
她趴在桌子上，眼睛盯著電視屏幕的韓劇，這大概是這個閑得無聊的下午，她唯一感興趣的事瞭，"我們的店不能老一直賠，你要是想要，我的店盤給你得瞭。"
徐如的超市不遠處，京津新城內的凱悅酒店前，一對新人擺出姿勢，拍攝婚紗照，背後是空曠的廣場和歐式風格的尖塔。
攝影師坦言，這是他們絕佳的婚紗照拍攝地，"風景漂亮，也沒人走來走去，打亂背景。"
入夜後，除瞭星星點點的路燈和路邊商店的招牌，京津新城陷入黑暗中。
與豪華建築形成鮮明反差的，是低迷的人氣。除瞭偶爾駛過的車輛和騎車的工人，寬闊的公路上，罕見行人。
采寫：
攝影：
合生創展是京津新城的開發商。其銷售部一楊姓經理稱，京津新城的入住率在30%左右。
《《報名新浪樂居6月22日特惠夏日南海看房團
"買房子的都是有錢人，但人傢就是不來住。"徐如感嘆。因為顧客少，牛奶常常滯銷過期，她定下規矩，店裡的牛奶隻有提前預訂，才能購買。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/09154223847.shtml
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